sergeogrИзвестия Российской академии наук. Серия географическаяIzvestiya Rossiiskoi Akademii Nauk. Seriya Geograficheskaya2587-55662658-697510.31857/S2587556624050043sergeogr-2835Research ArticleГОРОДСКИЕ АГЛОМЕРАЦИИ: ВНУТРЕННИЕ И ВНЕШНИЕ СВЯЗИURBAN AGGLOMERATIONS: INTERNAL AND EXTERNAL RELATIONSПространственное развитие рынка складской недвижимости Московской агломерации в постсоветский периодPost-Soviet Dynamics of Spatial Development of Warehouse Real Estate Market in Moscow Urban AgglomerationМакушинМ. А.MakushinM. A.

Географический факультет.

Москва

Faculty of Geography.

Moscow

mihmakush@mail.ruМосковский государственный университет имени М.В. ЛомоносоваРоссияLomonosov Moscow State UniversityRussian Federation202404052025885Специальный выпуск: Город и его окружение: современные вызовы и пути развития657670Copyright © Макушин М.А., 20252025Макушин М.А.Makushin M.A.Данная работа распространяется под лицензией Creative Commons Attribution 4.0.This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 License.https://izvestia.igras.ru/jour/article/view/2835

Статья посвящена определению территориальной проекции развития рынка складской недвижимости в постсоветский период на примере Московской агломерации и сопредельных регионов.

Московский регион обладает самой масштабной и территориально рассредоточенной складской сетью, а на фоне рекордного спроса на складскую недвижимость и роста региональных складских сетей необходима систематизация логики развития рынка для оценки дальнейших перспектив. Анализ проведен с помощью статистических и картографических методов на данных консалтинговых компаний IBC Real Estate, NF Group о ключевых индикаторах развития рынка и о складских объектах. Для восстановления рядов данных использован также метод экспертных интервью. Выделено 4 этапа пространственного развития рынка: зарождение, формирование, стабилизация, насыщение. На первом этапе активность рынка сконцентрирована преимущественно в ядре агломерации и на субпериферии между МКАД и ЦКАД (вблизи экспортно-импортных терминалов), на втором этапе – смещается в субпериферию вдоль ключевых автомагистралей, ядро становится второстепенным рынком. На третьем этапе активность сохраняется в субпериферии, расширяется в сектора между магистралями, а также смещается далее на периферию за ЦКАД (самые привлекательные территории – пересечения ЦКАД и магистральных шоссе), на финальном этапе активность будет смещаться на периферию, в ядре агломерации будет происходить редевелопмент устаревших фондов. На каждом этапе спрос и новое строительство также смещаются в сопредельные регионы, которые находятся на разных этапах развития: быстрее развиваются регионы, использующие внешние агломерационные эффекты (близость к Московской агломерации – Тверская и Калужская области) или внутренние агломерационные эффекты (внутренний потребительский спрос – Ярославская область). Наступление этапа насыщения в Московской агломерации затормозил рост онлайн-ритейла в связи с трансформацией моделей потребления после пандемии COVID-19, который вернул спрос на складскую недвижимость не только в субпериферию, но и в ядро агломерации.

The article is devoted to the territorial projection of the warehouse real estate market development in the post-Soviet period using the example of the Moscow urban agglomeration and adjacent regions. The Moscow region has the largest and most geographically dispersed warehouse network, and against the background of record demand for warehouse real estate and the growth of regional warehouse networks, it is necessary to systematize the logic of market development in order to assess future prospects. The analysis is carried out using statistical methods based on data from consulting companies IBC Real Estate, NF Group on key indicators of market development and warehouse facilities. Stages of market spatial development have been identified: emergence, formation, stabilization, and saturation. At the first stage, market activity is concentrated in the core of the urban agglomeration and in the sub-periphery between the MKAD and the Central Ring Road (near the export-import terminals). At the second stage, it shifts to the sub-periphery along the main highways, and the core becomes a secondary market. At the third stage, activity remains in the sub-periphery, expanding into sectors between motorways and also moving further out to the periphery beyond the Central Ring Road (the most attractive areas are the intersections of the Central Ring Road and the main motorways). At the final stage, activity will be concentrated on the periphery, while the core of the urban agglomeration will be redeveloped. At the same time, at each stage, demand and new construction are shifting to neighboring regions, which are still at different stages of development: regions using external agglomeration effects (proximity to the Moscow urban agglomeration—Tver and Kaluga oblasts) or internal agglomeration effects (domestic consumer demand—Yaroslavl oblast) are developing faster. The onset of the saturation stage in the Moscow urban agglomeration slowed down the growth of online retail due to the transformation of consumption patterns after COVID-19, which returned the demand for warehouse real estate not only to the sub-periphery, but also to the core of the urban agglomeration.

Московская агломерациятерриториальная структуралогистическая инфраструктурапостсоветский периодскладская недвижимостьMoscow urban agglomerationterritorial structurelogistics infrastructurepost-Soviet periodwarehouse real estateСтатья подготовлена в рамках государственного задания Московский государственный университет имени М.В. Ломоносова №1.18 “Агломерационные эффекты в развитии территориальных социально-экономических систем”The article was prepared within the framework of the state assignment of the Lomonosov Moscow State University no. 1.18 “Agglomeration effects in territorial socio-economical systems development.”ReferencesАксёнов К.Э., Красковская О.В., Ренни Ф.М. Пространственная организация новых форм онлайнторговли продуктами питания и готовой едой в крупном российском городе // Балтийский регион. 2022. Т. 14. № 3. С. 28–48. https://doi.org/10.5922/2079-8555-2022-3-2Antonov E.V. Labor markets of urban agglomerations in Russia. Reg. Issled., 2020, vol. 2, no. 68, pp. 88–100. (In Russ.).Аксенов К.Э. Эволюция типов шопинга и пространственная организация розничной тор говли в постсоветском метрополисе // Изв. РГО. 2016. Т. 148. № 6. С. 39–56.Antonov E.V., Kurichev N.K., Treivish A.I. Shrinking urban system of the largest country: Research progress and unsolved issues. Reg. Res. Russ., 2022, vol. 12, pp. 20–35. https://doi.org/10.1134/S2079970522020010Антонов Е.В., Махрова А.Г. Крупнейшие город ские агломерации и формы расселения надагломерационного уровня в России // Изв. РАН. Сер. геогр. 2019. № 4. С. 31–45.Antonov E.V., Makhrova A.G. Largest urban agglomerations and forms of settlement pattern at the supra-agglomeration level in Russia. Reg. Res. Russ., 2019, vol. 9, pp. 370–382. https://doi.org/10.1134/S2079970519040038Антонов Е.В., Куричев Н.К., Трейвиш А.И. Исследования городской системы и агломераций в России // Изв. РАН. Сер. геогр. 2022. Т. 86. № 3. С. 310–331.Axenov K.E. Evolution of types of shopping and spatial organization of retail trade in the post-Soviet metropolis. Izv. RGO, 2016, vol. 148, no. 6, pp. 39— 56. (In Russ.).Антонов Е.В. Рынки труда городских агломераций в России // Региональные исследования. 2020. Т. 2. № 68. С. 88–100.Axenov K.E., Kraskovskaya O.V., Renni F.M. Spatial organization of the new forms of e-grocery and readymade food trade in a large Russian city. Baltic Region, 2022, vol. 14, no. 3, pp. 28–48. https://doi.org/10.5922/2079-8555-2022-3-2Бабкин Р.А., Медведникова Д.М. Пространственные особенности инвестиционной активности Московской метрополии // Геогр. вестн. 2023. Т. 3. № 66. С. 64–82.Babkin R.A., Medvednikova D.M. Spatial features of the investment activity in the Moscow metropolitan area. Geogr. Vestn., 2023, vol. 3, no. 66, pp. 64–82. (In Russ.).Бабурин В.Л., Горлов В.Н., Шувалов В.Е. Роль и основные функции внешней зоны в территориальной структуре Московского региона // Вестн. Моск. ун-та. Серия 5. География. 1988. № 4. С. 24–30.Baburin V.L., Gorlov V.N., Shuvalov V.E. Improvement of the territorial structure of the Moscow region. Economic-geographical aspects. Vestn. Mosk. Univ., Ser. 5: Geogr., 1985, no. 1, pp. 26–31. (In Russ.).Бабурин В.Л., Горлов В.Н., Шувалов В.Е. Совершенствование территориальной структу ры Московского региона. Экономико-географические аспекты // Вестн. Моск. ун-та. Серия 5. География. 1985. № 1. С. 26–31.Baburin V.L., Gorlov V.N., Shuvalov V.E. The role and main functions of the outer zone in the territorial structure of the Moscow region. Vestn. Mosk. Univ., Ser. 5: Geogr., 1988, no. 4, pp. 24–30. (In Russ.).Грицай О.В., Иоффе Г.В., Трейвиш А.И. Центр и периферия в региональном развитии. М.: ФГУП АНИППКЦ Наука, 1991. 168 с.Dablanc L., Ogilvie S., Goodchild A. Logistics sprawl: differential warehousing development patterns in Los Angeles, California, and Seattle, Washington. Transp. Res. Rec., 2014, vol. 2410, no. 1, pp. 105–112. https://doi.org/10.3141/2410-12Домнина С.В., Левина Т.В. Транспортно-логистическая система Московской агломерации: анализ состоя ния и перспективы развития // Логистика и управление цепями поставок. 2017. № 5. С. 51–70.Domnina S.V., Levina T.V. Transport and logistics system of the Moscow agglomeration: analysis of the state and prospects of development. Logist. Upravl. Tsep. Postavok, 2017, no. 5, pp. 51–70. (In Russ.).Дыбская В.В. Логистика складирования: учеб. М.– Вологда: Инфра-Инженерия, 2021. 796 с.Durmuş A., Turk S.S. Factors influencing location selection of warehouses at the intra-urban level: Istanbul case. Eur. Plan. Stud., 2014, vol. 22, no. 2, pp. 268–292.Дыбская В.В., Сергеев В.И. Логистика в 2 ч. Ч. 1 / под общ. ред. В.И. Сергеева. М.: Юрайт, 2019. 317 с.Dybskaya V.V. Logistika skladirovaniya: uchebnik [Logistics of Warehousing: Textbook]. Moskva; Vologda: InfraInzheneriya Publ., 2021. 796 p.Макушин М.А., Горячко М.Д. Географические законо мерности развития рынка складской недвижимости в Московской агломерации // Региональные исследования. 2022. № 1. С. 17–30. https://doi.org/10.5922/1994-5280-2022-1-2Dybskaya V.V., Sergeev V.I. Logistika. Ch. 1 [Logistics. Part 1]. Sergeev V.I., Ed. Moscow: Yurait Publ., 2019. 317 p.Макушин М.А., Черепанова Е.А. Корпоративные стратегии пространственного развития складской недвижимости ритейлеров в Московской агломерации // Вестн. Санкт-Петербург. ун-та. Нау ки о Земле. 2024. Т. 69. № 3. https://doi.org/10.21638/spbu07.2024.302Friedmann J. Regional development policy: a case study of Venezuela, 1966. 279 p.Махрова А.Г., Бабкин Р.А. Методические подходы к делимитации границ Московской агломерации на основе данных сотовых операторов // Региональные исследования. 2019. № 2 (64). С. 48–57.Fujita M., Krugman P.R., Venables A. The spatial economy: Cities, regions, and international trade. MIT Press, 1999. 382 p.Махрова А.Г., Нефедова Т.Г., Трейвиш А.И. Московская область: территориальная структура постсоветских трансформаций // Изв. РАН. Сер. геогр. 2023. Т. 87. № 8. С. 1207–1223. https://doi.org/10.31857/S2587556623080113Gingerich K., Maoh H. The role of airport proximity on warehouse location and associated truck trips: evidence from Toronto, Ontario. J. Transp. Geogr., 2019, no. 74, pp. 97–109.Махрова А.Г. Особенности стадиального развития Московской агломерации // Вестн. Моск. ун-та. Серия 5. География. 2014. № 4. С. 10–16.Glasmeier A.K., Kibler J. Power shift: the rising control of distributors and retailers in the supply chain for manufactured goods. Urban Geogr., 1996, vol. 17, no. 8, pp. 740–757. https://doi.org/10.2747/0272-3638.17.8.740Прокофьева Т.А. Проектирование и организация региональных транспортно-логистических систем. М.: Изд-во РАГС при Президенте РФ, 2009. 412 с.Gritsai O.V., Ioffe G.V., Treivish A.I. Tsentr i periferiya v regional’nom razvitii [Center and periphery in regional development]. Moscow: Nauka Publ., 1991. 168 p.Прокофьева Т.А., Карнаухов С.Б., Архипов А.П. Развитие логистической инфраструктуры в московском транспортном узле // РИСК: Ресурсы, информация, снабжение, конкуренция. 2011. № 4. С. 70–83.Hagino Y., Endo K. A potential analysis of distribution facilities locations using discrete choice modeling in Tokyo Metropolitan Region. Infrastruct. Plan. Rev., 2007, no. 24, pp. 103–110.Dablanc L., Ogilvie S., Goodchild A. Logistics sprawl: differential warehousing development patterns in Los Angeles, California, and Seattle, Washington // Transportation Research Record. 2014. Vol. 2410. № 1. P. 105–112. https://doi.org/10.3141/2410-12Heitz A., Dablanc L., Olsson J., Sanchez-Diaz I., Woxenius J. Spatial patterns of logistics facilities in Gothenburg, Sweden. J. Transp. Geogr., 2020, vol. 88, art. 102191. https://doi.org/10.1016/j.jtrangeo.2018.03.005Durmuş A., Turk S.S. Factors influencing location selection of warehouses at the intra-urban level: Istanbul case // European Planning Studies. 2014. № 22 (2). P. 268–292.Heitz A., Launay P., Beziat A. Rethinking data collection on logistics facilities: new approach for determining the number and spatial distribution of warehouses and terminals in metropolitan areas. Transp. Res. Rec., 2017, no. 2609, pp. 67–76.Friedmann J. Regional development policy: a case study of Venezuela. 1966. 279 p.Kirby-Hawkins E., Birkin M., Clarke G. An investigation into the geography of corporate e-commerce sales in the UK grocery market. Environ. Plan. B: Urban Anal. City Sci., 2019, vol. 6, no. 46, pp. 1148–1164. https://doi.org/10.1177/2399808318755147Fujita M., Krugman P.R., Venables A. The spatial economy: Cities, regions, and international trade. MIT press, 1999. 382 p.Makhrova A.G. Specific features of stadial development of the Moscow agglomeration. Vestn. Mosk. Univ., Ser. 5: Geogr., 2014, no. 4, pp. 10–16. (In Russ.).Gingerich K., Maoh H. The role of airport proximity on warehouse location and associated truck trips: evidence from Toronto, Ontario // J. of Transport Geography. 2019. № 74. P. 97–109.Makhrova A.G. The Moscow capital region: An example of accelerated development. Reg. Res. Russ., 2022, vol. 12, no. S1, pp. S105–S122.Glasmeier A.K., Kibler J. Power shift: the rising control of distributors and retailers in the supply chain for manufactured goods // Urban Geography. 1996. Vol. 17. № 8. P. 740–757. https://doi.org/10.2747/0272-3638.17.8.740Makhrova A.G., Babkin R.A. Methodological approaches for Moscow urban agglomeration delimitation based on mobile data operators. Reg. Issled., 2019, vol. 2, no. 64, pp. 48–57. (In Russ.).Hagino Y., Endo K. A potential analysis of distribution facilities locations using discrete choice modeling in Tokyo Metropolitan Region // Infrastructure Planning Review. 2007. № 24. P. 103–110.Makhrova A.G., Nefedova T.G., Treivish A.I. Mos cow oblast: Territorial structure of post-Soviet transformations. Reg. Res. Russ., 2023, vol. 13, pp. S25– S39. https://doi.org/10.1134/S207997052360021XHeitz A., Dablanc L., Olsson J., Sanchez-Diaz I., Woxenius J. Spatial patterns of logistics facilities in Gothenburg, Sweden // J. of Transport Geography. 2020. Vol. 88. Art. 102191. https://doi.org/10.1016/j.jtrangeo.2018.03.005Makushin M.A., Cherepanova E.A. Corporative strategies of spatial warehousing development of retailers in Moscow agglomeration. Vestn. S.-Peterb. Univ. Nauki Zemle, 2024, vol. 69, no. 3, pp. 1–25. (In Russ.). https://doi.org/10.21638/spbu07.2024.302Heitz A., Launay P., Beziat A. Rethinking data collection on logistics facilities: new approach for determining the number and spatial distribution of warehouses and terminals in metropolitan areas // Transportation Research Record: J. of the Transportation Research Board. 2017. № 2609. P. 67–76.Makushin M.A., Goryachko M.D. Geographical patterns of development of the warehouse real estate market in the Moscow agglomeration. Reg. Issled., 2022, no. 1, pp. 17–30. (In Russ.). https://doi.org/10.5922/1994-5280-2022-1-2Kirby-Hawkins E., Birkin M., Clarke G. An investigation into the geography of corporate e-commerce sales in the UK grocery market // Environment and Planning B: Urban Analytics and City Science. 2019.Mariotti I. Transport and Logistics in a globalizing world. A focus on Italy. Springer Verlag, 2015. 100 p.Vol. 6. № 46. P. 1148–1164. https://doi.org/10.1177/2399808318755147 Makhrova A.G. The Moscow capital region: An example of accelerated development // Reg. Res. of Rus. 2022. Vol. 12. № 1. Suppl. 1. P. S105–S122.Mokhele M., Mokhele T. Spatial configuration of logistics firms relative to Cape Town International Airport, South Africa. Logistics, 2022, vol. 6, no. 3, art. 49. https://doi.org/10.3390/logistics6030049Mariotti I. Transport and Logistics in a globalizing world. A focus on Italy. Springer Verlag, 2015. 100 p.Prokofieva T.A. Proektirovanie i organizatsiya regional’nykh transportno-logisticheskikh sistem [Design and Organization of Regional Transport and Logistics Systems]. Moscow: Izd-vo RANKhiGS, 2009. 412 p.Mokhele M., Mokhele T. Spatial Configuration of Logistics Firms Relative to Cape Town International Airport, South Africa // Logistics. 2022. Vol. 6. № 3. Art. 49. https://doi.org/10.3390/logistics6030049Prokofieva T.A., Karnaukhov S.B., Arkhipov A.P. Development of logistics infrastructure in the Moscow transport hub. RISK: Resur., Inform., Snabzh., Konkur., 2011, no. 4, pp. 70–83. (In Russ.).Rivera L., Sheffi Y., Welsch R. Logistics agglomeration in the US // Transportation Research Part A: Policy and Practice. 2014. Vol. 59. P. 222–238. https://doi.org/10.1016/j.tra.2013.11.009Rivera L., Sheffi Y., Welsch R. Logistics agglomeration in the US. Transp. Res. A Policy Pract., 2014, vol. 59, pp. 222–238. https://doi.org/10.1016/j.tra.2013.11.009Sakai T., Beziat A., Heitz A. Location factors for logistics facilities: Location choice modeling considering activity categories // J. of Transport Geography. 2020. Vol. 85. Art. 102710. https://doi.org/10.1016/j.jtrangeo.2020.102710Sakai T., Beziat A., Heitz A. Location factors for logistics facilities: Location choice modeling considering activity categories. J. Transp. Geogr., 2020, vol. 85, art. 102710. https://doi.org/10.1016/j.jtrangeo.2020.102710Saskiaa S., Marei N., Blanquart C. Innovations in e-grocery and Logistics Solutions for Cities // Transportation Research Procedia. 2016. № 12. P. 825–835. https://doi.org/10.1016/j.trpro.2016.02.035Saskiaa S., Marei N., Blanquart C. Innovations in e-grocery and Logistics Solutions for Cities. Transp. Res. Proc., 2016, no. 12, pp. 825–835. https://doi.org/10.1016/j.trpro.2016.02.035Sun B., Li H., Zhao Q. Logistics agglomeration and logistics productivity in the USA // The Annals of Regional Science. 2018. Vol. 61. № 2. P. 273–293. https://doi.org/10.1007/s00168-018-0867-4Sun B., Li H., Zhao Q. Logistics agglomeration and logistics productivity in the USA. Ann. Reg. Sci., 2018, vol. 61, no. 2, pp. 273–293. https://doi.org/10.1007/s00168-018-0867-4Zubarevich N.V. Concentration of the population and the economy in the capitals of post-soviet countries // Reg. Res. of Rus. 2018. Vol. 8. № 2. P. 141–150.Zubarevich N.V. Concentration of the population and the economy in the capitals of post-Soviet countries. Reg. Res. Russ., 2018, vol. 8, no. 2, pp. 141–150.

The authors declare that there are no conflicts of interest present.