sergeogrИзвестия Российской академии наук. Серия географическаяIzvestiya Rossiiskoi Akademii Nauk. Seriya Geograficheskaya2587-55662658-697510.31857/S2587556625020031sergeogr-2935Research ArticleТЕРРИТОРИАЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ОБЩЕСТВАTERRITORIAL ORGANIZATION OF SOCIETYЭффекты транспортной доступности для цен на жилую недвижимость (пример Саратова)Effects of Transport Accessibility on Residential Real Estate Prices (Case Study of Saratov)ГонюховП. О.GonyukhovP. O.

Москва

Moscow

pogonyukhov@edu.hse.ruШелудковА. В.SheludkovA. V.

Москва

Moscow

asheludkov@hse.ruНациональный исследовательский университет “Высшая школа экономики”РоссияHSE UniversityRussian FederationНациональный исследовательский университет “Высшая школа экономики”; Институт географии РАНРоссияHSE University; Institute of Geography, Russian Academy of SciencesRussian Federation202506112025892165176Copyright © Гонюхов П.О., Шелудков А.В., 20252025Гонюхов П.О., Шелудков А.В.Gonyukhov P.O., Sheludkov A.V.Данная работа распространяется под лицензией Creative Commons Attribution 4.0.This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 License.https://izvestia.igras.ru/jour/article/view/2935

Рост пространственного неравенства наблюдается в России на многих территориальных уровнях, в том числе внутри крупных городов. Наиболее ярким выражением глубины социальной стратификации городских районов являются различия в ценах на жилую недвижимость, которые часто рассматриваются как показатель неравенства из-за отсутствия других открытых данных. В данной работе мы исследовали влияние транспортной доступности и ее характеристик на благосостояние городских районов, выраженное через среднюю стоимость жилой недвижимости, на примере Саратова. Для этого мы агрегировали данные из 80 тыс. объявлений о продаже квартир в городе в 2021 г., с помощью методов сетевого анализа оценили транспортную доступность при движении на автомобиле и на общественном транспорте до центра города и относительно транспортной сети всего города (интегральную). По результатам регрессионного анализа характеристики транспортной доступности (вместе с возрастом зданий) смогли статистически объяснить до половины различий между районами Саратова в средней цене предложения жилой недвижимости. Вопреки нашим ожиданиями, лучшим предиктором цен на квартиры оказалась доступность общественным транспортом до центра города. Каждая минута удаления от исторического центра города на общественном транспорте уменьшала среднюю стоимость объявления о продаже жилой недвижимости на 455 руб. за м2 . Сеть общественного транспорта Саратова сильно централизована, что не позволяет в полной мере использовать потенциал выявленных в исследовании трех транспортных хабов. Один из возможных шагов в сторону смягчения территориальных контрастов в транспортной доступности в городе — трансформация автобусной сети с вводом новых магистральных и подвозящих (к хабам вне центра) маршрутов.

The deepening spatial inequality is observed in Russia at many territorial levels, including within large cities. A vivid manifestation of the depth of social stratification of urban areas is the differences in residential real estate prices, which are often considered as an indicator of spatial inequality due to the lack of other open data. In this paper, we investigated the effects of transport accessibility for spatial inequality, expressed through the average cost of residential real estate, on the example of the city of Saratov. We aggregated data from 80 thousand advertisements on the sale of apartments in the city in 2021. Using the methods of network analysis, we estimated transport accessibility by car and by public transport, to the city center and relative to the transport network of the whole city (integral accessibility). According to the results of regression modeling, transport accessibility (together with the age of buildings) statistically explained up to half of the differences between Saratov districts in the average offer price of residential real estate. Despite our expectations, the best predictor of apartment prices was accessibility by public transport to the city center. Each minute away from the historical city center by public transport reduced the average price of a residential property by 455 rubles per m2 . Saratov’s public transport network is highly centralized, which does not allow to fully utilize the potential of the three transport hubs revealed in the study. One possible step towards mitigating the territorial contrasts in transport accessibility in the city is to transform the bus network by introducing new trunk and feeder (to the hubs outside the center) routes.

транспортная доступностьтранспортная системаобщественный транспортпространственное неравенстворынок жилой недвижимостигеография транспортаtransport accessibilitytransportation systempublic transportspatial inequalityresidential real estate markettransportation geographySaratovПубликация подготовлена в ходе проведения исследования (проект № 24-00-029 “Серия исследований по пространственному анализу и моделированию городских процессов”) в рамках Программы «Научный фонд Национального исследовательского университета “Высшая школа экономики” (НИУ ВШЭ)».The publication was prepared within the framework of the Academic Fund Program at HSE University (grant no. 24-00-029 “Series of Studies on Spatial Analysis and Modeling of Urban Processes”).ReferencesБалаш В.А., Балаш О.С., Харламов А.В. Эконометрический анализ геокодированных данных о ценах на жилую недвижимость // Прикладная эконометрика. 2011. T. 2. № 22. С. 62–77.Balash V.A., Balash O.S., Kharlamov A.V. Econometric analysis of geocoded data on residential real estate prices. Prikl. Ekonometr., 2011, vol. 22, no. 2, pp. 62– 77. (In Russ.).Бугроменко В.Н. Транспорт в территориальных системах. 1987. 110 С. Бугроменко В.Н. Современная география транспорта и транспортная доступность // Изв. РАН. Сер. геогр. 2010. № 4. С. 7–16.Beirão G., Cabral J.A.S. Understanding attitudes towards public transport and private car: A qualitative study. Transp. Policy, 2007, vol. 14, no. 6, pp. 478–489.Вендина И.О., Панин А.Н., Тикунов В.С. Социальное пространство Москвы: особенности и структура // Изв. РАН. Сер. геогр. 2019. № 6. С. 3–17.Benenson I., Martens K., Rofé Y., Kwartler A. Public transport versus private car GIS-based estimation of accessibility applied to the Tel Aviv metropolitan area. Ann. Reg. Sci., 2011, vol. 47, pp. 499–515.Дохов Р.А., Синицын Н.А. Спрол в России: рост и структурная трансформация пригородов Белгорода // Изв. РАН. Сер. геогр. 2020. Т. 84. № 2. С. 191–206.Biosca O., Spiekermann K., Stępniak M. Transport accessibility at regional scale. Europa XXI, 2013, vol. 24, pp. 5–17.Дубовик В.О. Методы оценки транспортной доступности территории // Рег. исслед. 2013. № 4. С. 11–18.Brade I., Axenov K., Bondarchuk E. The Transformation of Urban Space in Post-Soviet Russia. Taylor & Francis, 2007. 216 p.Леонтьев Е.В., Майбуров И.А. Оценка влияния доступности общественного транспорта на стоимость городской жилой недвижимости // J. Appl. Econ. Res. 2021. Vol. 20. № 1. С. 62–83.Bugromenko V.N. Transport v territorial’nykh sistemakh [Transport in Territorial Systems]. Moscow: Nauka Publ., 1987. 110 p.Лубкова М.А., Федюнина Т.В. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Саратов // Традиционная и инновационная наука: история, современное состояние, перспективы: сб. статей Международ. науч.-практич. конф. 2018. № 5. С. 160–162.Bugromenko V.N. Modern transportation geography and transportation accessibility. Reg. Res. Russ., 2011, vol. 1, no. 1., pp. 27–34.Махрова А.Г., Голубчиков О.Ю. Российский город в условиях капитализма: социальная трансформация внутригородского пространства // Вестн. Моск. ун-та. Серия 5. География. 2012. № 2. С. 26–31.Burdziej J. Using hexagonal grids and network analysis for spatial accessibility assessment in urban environments–a case study of public amenities in Toruń. Misc. Geogr., 2019, vol. 23, no. 2, pp. 99–110.Попов А.А. Пространственно-временной анализ факторов ценообразования на рынке жилой недвижимости Москвы // Рег. исслед. 2014. № 4. С. 70–80.Cervero R., Murphy S., Ferrell C., et al. Transit-Oriented Development in the United States: Experiences, Challenges, and Prospects. Washington: The National Academies Press, 2004. 524 p.Преображенский Ю.В., Арутюнян Н.А., Галстян Г.А. Вернакулярные районы Еревана и Саратова: морфологические различия городских пространств // Социология города. 2018. № 2. С. 46–54.Dokhov R.A., Sinitsyn N.A. Sprawl in Russia: Growth and structural transformation of the Belgorod suburbs. Reg. Res. Russ., 2020, vol. 10, pp. 247–259. https://doi.org/10.1134/S2079970520020057Сидоровых А.С. Оценка влияния транспортной доступности на цены недвижимости // Прикладная эконометрика. 2015. № 1 (37). С. 43–56.Dubovik V.O. Methods of territory transport accessibility estimation. Reg. Issled., 2013, no. 4, pp. 11–18. (In Russ.).Сомов Э.В. Геоинформационное картографирование обеспеченности населения общественным транспортом на примере г. Москвы. Дис. … канд. геогр. наук. М.: МГУ, 2015. 126 с.Duranton G., Puga D. Urban land use. In Handbook of Regional and Urban Economics. Vol. 5. Elsevier, 2015, pp. 467–560.Beirão G., Cabral J.A.S. Understanding attitudes towards public transport and private car: A qualitative study // Transp. Policy. 2007. Vol. 14. № 6. P. 478–489.Efthymiou D., Antoniou C. How do transport infrastructure and policies affect house prices and rents? Evidence from Athens, Greece. Transp. Res. Part A: Policy Pract., 2013, vol. 52, pp. 1–22.Benenson I., Martens K., Rofé Y., Kwartler A. Public transport versus private car GIS-based estimation of accessibility applied to the Tel Aviv metropolitan area // Ann. Reg. Sci. 2011. Vol. 47. P. 499–515.Glaeser E.L., Kahn M.E. Sprawl and urban growth. In Handbook of Regional and Urban Economics. Vol. 4. Elsevier, 2004, pp. 2481–2527.Biosca O., Spiekermann K., Stępniak M. Transport accessibility at regional scale // Europa XXI. 2013. Vol. 24. P. 5–17.Glaeser E.L., Resseger M., Tobio K. Urban inequality. In Justice for All. Routledge, 2015, pp. 98–121.Brade I., Axenov K., Bondarchuk E. The transformation of urban space in post-Soviet Russia. Taylor & Francis, 2007. 216 p.Henneberry J. Transport investment and house prices. J. Prop. Valuat. Investm., 1998, vol. 16, no. 2, pp. 144– 158. https://doi.org/10.1108/14635789810212913Burdziej J. Using hexagonal grids and network analysis for spatial accessibility assessment in urban environments–a case study of public amenities in Toruń // Misc. Geogr. 2019. Vol. 23. № 2. P. 99–110.Hitge G., Vanderschuren M. Comparison of travel time between private car and public transport in Cape Town. J. S. Afr. Inst. Civ. Eng., 2015, vol. 57, no. 3, pp. 35–43.Cervero R. Transit-oriented development in the United States: Experiences, Challenges, and Prospects. 2004.Ibraeva A., de Almeida Correia G.H., Silva C., Antunes A.P. Transit-oriented development: A review of research achievements and challenges. Transp. Res. Part A: Policy Pract., 2020, vol. 132, pp. 110–130.Duranton G., Puga D. Urban land use // Handbook of Regional and Urban Economics. Elsevier, 2015. Vol. 5. P. 467–560.Jayantha W.M., Lam T.I., Chong M.L. The impact of anticipated transport improvement on property prices: A case study in Hong Kong. Habitat Int., 2015, vol. 49, pp. 148–156.Efthymiou D., Antoniou C. How do transport infrastructure and policies affect house prices and rents? Evidence from Athens, Greece // Transp. Res. Part A: Policy Pract. 2013. Vol. 52. P. 1–22.Kim K., Lahr M.L. The impact of Hudson‐Bergen Light Rail on residential property appreciation. Pap. Reg. Sci., 2014, vol. 93, pp. 79–97.Glaeser E.L., Kahn M.E. Sprawl and urban growth // Handbook of Regional and Urban economics. Elsevier, 2004. Vol. 4. P. 2481–2527.Leont’ev E.V., Maiburov I.A. Assessment of the impact of public transport accessibility on the value of urban residential real estate. J. Appl. Econ. Res., 2021, vol. 20, no. 1, pp. 62–83. (In Russ.).Glaeser E.L., Resseger M., Tobio K. Urban inequality / Justice for All. Routledge, 2015. P. 98–121.Lubkova M.A., Fedyunina T.V. Analysis of the residential real estate market in Saratov. In Traditsionnaya i innovatsionnaya nauka: istoriya, sovremennoe sostoyanie, perspektivy: sb. statei Mezhdunar. nauchn.- prakt. konf. T. 5 [Traditional and Innovational Science: History, Current State, Prospects: Proc. Int. Sci. Conf. Vol. 5]. Perm, 2018, pp. 160–162. (In Russ.).Henneberry J. Transport investment and house prices // J. Prop. Valuat. Investm. 1998. Vol. 16. № 2. P. 144–158.Lucas K., Jones P. Social impacts and equity issues in transport: an introduction. J. Transp. Geogr., 2012, no. 21, pp. 1–3.Hitge G., Vanderschuren M. Comparison of travel time between private car and public transport in Cape Town // J. S. Afr. Inst. Civ. Eng. 2015. Vol. 57. № 3. P. 35–43.Makhrova A.G., Golubchikov O.Yu. Russian town under capitalism: Social transformation of intraurban space. Vestn. Mosk. Univ., Ser. 5.: Geogr., 2012, no. 2, pp. 26–31. (In Russ.).Jayantha W.M., Lam T.I., Chong M.L. The impact of anticipated transport improvement on property prices: A case study in Hong Kong // Habitat Int. 2015. Vol. 49. P. 148–156.Mohammad S.I., Graham D.J., Melo P.C., Anderson R.J. A meta-analysis of the impact of rail projects on land and property values. Transp. Res. Part A: Policy Pract., 2013, vol. 50, pp. 158–170.Ibraeva A., de Almeida Correia G.H., Silva C., Antunes A.P. Transit-oriented development: A review of research achievements and challenges // Transp. Res. Part A: Policy Pract. 2020. Vol. 132. P. 110–130.Nefedova T.G., Treivish A.I., Sheludkov A.V. Spatially uneven development in Russia. Reg. Res. Russ., 2022, no. 12, no. 1, pp. 4–19. https://doi.org/10.1134/S2079970522020071Kim K., Lahr M.L. The impact of Hudson‐Bergen Light Rail on residential property appreciation // Pap. Reg. Sci. 2014. Vol. 93. P. 79–97.Popov A.A. Spatiotemporal analysis of key factors for residential real estate estimates in Moscow. Reg. Issled., 2014, no. 4, pp. 70–80. (In Russ.).Lucas K., Jones P. Social impacts and equity issues in transport: an introduction // J. Transp. Geogr. 2012. Vol. 21. P. 1–3.Preobrazhenskii Y.V., Arutyunyan N.A., Galstyan G.A. Vernacular districts of Yerevan and Saratov: Morphological differences of urban spaces. Sotsiol. Goroda, 2018, no. 2, pp. 46–54. (In Russ.).Mohammad S.I., Graham D.J., Melo P.C., Anderson R.J. A meta-analysis of the impact of rail projects on land and property values // Transp. Res. Part A: Policy Pract. 2013. Vol. 50. P. 158–170.Saif M.A., Zefreh M.M., Torok A. Public transport accessibility: A literature review. Period. Polytech. Transp. Eng., 2019, vol. 47, no. 1, pp. 36–43.Nefedova T.G., Treivish A.I., Sheludkov A.V. Spatially uneven development in Russia // Reg. Res. Rus. 2022. Vol. 12. № 1. P. 4–19.Salonen M., Toivonen T. Modelling travel time in urban networks: comparable measures for private car and public transport. J. Transp. Geogr., 2013, vol. 31, pp. 143–153.Saif M.A., Zefreh M.M., Torok A. Public transport accessibility: A literature review // Period. Polytech. Transp. Eng. 2019. Vol. 47. № 1. P. 36–43.Sidorovykh A.S. Assessment of the influence of transport accessibility on real estate prices. Prikl. Ekonometr., 2015, vol. 37, 1, pp. 43–56. (In Russ.).Salonen M., Toivonen T. Modelling travel time in urban networks: comparable measures for private car and public transport // J. Transp. Geogr. 2013. Vol. 31. P. 143–153.Somov E.V. Geoinformation mapping of public transport provision of the population by the example of Moscow. Cand. Sci. (Geogr.) Dissertation. Moscow: Moscow State Univ., 2015. 126 p.Yang L., Zhou J., Shyr O.F. Does bus accessibility affect property prices? // Cities. 2019. Vol. 84. P. 56–65.Vendina I.O., Panin A.N., Tikunov V.S. The Moscow social space: Features and structure. Reg. Res. Russ., 2019, vol. 9, pp. 383–395. https://doi.org/10.1134/S2079970519040117Yang L., Zhou J., Shyr O.F. Does bus accessibility affect property prices? Cities, 2019, vol. 84, pp. 56–65.Yang L., Zhou J., Shyr O.F. Does bus accessibility affect property prices? Cities, 2019, vol. 84, pp. 56–65.

The authors declare that there are no conflicts of interest present.