Пространственное развитие рынка складской недвижимости Московской агломерации в постсоветский период

Статья посвящена определению территориальной проекции развития рынка складской недвижимости в постсоветский период на примере Московской агломерации и сопредельных регионов.

Московский регион обладает самой масштабной и территориально рассредоточенной складской сетью, а на фоне рекордного спроса на складскую недвижимость и роста региональных складских сетей необходима систематизация логики развития рынка для оценки дальнейших перспектив. Анализ проведен с помощью статистических и картографических методов на данных консалтинговых компаний IBC Real Estate, NF Group о ключевых индикаторах развития рынка и о складских объектах. Для восстановления рядов данных использован также метод экспертных интервью. Выделено 4 этапа пространственного развития рынка: зарождение, формирование, стабилизация, насыщение. На первом этапе активность рынка сконцентрирована преимущественно в ядре агломерации и на субпериферии между МКАД и ЦКАД (вблизи экспортно-импортных терминалов), на втором этапе – смещается в субпериферию вдоль ключевых автомагистралей, ядро становится второстепенным рынком. На третьем этапе активность сохраняется в субпериферии, расширяется в сектора между магистралями, а также смещается далее на периферию за ЦКАД (самые привлекательные территории – пересечения ЦКАД и магистральных шоссе), на финальном этапе активность будет смещаться на периферию, в ядре агломерации будет происходить редевелопмент устаревших фондов. На каждом этапе спрос и новое строительство также смещаются в сопредельные регионы, которые находятся на разных этапах развития: быстрее развиваются регионы, использующие внешние агломерационные эффекты (близость к Московской агломерации – Тверская и Калужская области) или внутренние агломерационные эффекты (внутренний потребительский спрос – Ярославская область). Наступление этапа насыщения в Московской агломерации затормозил рост онлайн-ритейла в связи с трансформацией моделей потребления после пандемии COVID-19, который вернул спрос на складскую недвижимость не только в субпериферию, но и в ядро агломерации.

1. Аксёнов К.Э., Красковская О.В., Ренни Ф.М. Пространственная организация новых форм онлайнторговли продуктами питания и готовой едой в крупном российском городе // Балтийский регион. 2022. Т. 14. № 3. С. 28–48. https://doi.org/10.5922/2079-8555-2022-3-2

2. Аксенов К.Э. Эволюция типов шопинга и пространственная организация розничной тор говли в постсоветском метрополисе // Изв. РГО. 2016. Т. 148. № 6. С. 39–56.

3. Антонов Е.В., Махрова А.Г. Крупнейшие город ские агломерации и формы расселения надагломерационного уровня в России // Изв. РАН. Сер. геогр. 2019. № 4. С. 31–45.

4. Антонов Е.В., Куричев Н.К., Трейвиш А.И. Исследования городской системы и агломераций в России // Изв. РАН. Сер. геогр. 2022. Т. 86. № 3. С. 310–331.

5. Антонов Е.В. Рынки труда городских агломераций в России // Региональные исследования. 2020. Т. 2. № 68. С. 88–100.

6. Бабкин Р.А., Медведникова Д.М. Пространственные особенности инвестиционной активности Московской метрополии // Геогр. вестн. 2023. Т. 3. № 66. С. 64–82.

7. Бабурин В.Л., Горлов В.Н., Шувалов В.Е. Роль и основные функции внешней зоны в территориальной структуре Московского региона // Вестн. Моск. ун-та. Серия 5. География. 1988. № 4. С. 24–30.

8. Бабурин В.Л., Горлов В.Н., Шувалов В.Е. Совершенствование территориальной структу ры Московского региона. Экономико-географические аспекты // Вестн. Моск. ун-та. Серия 5. География. 1985. № 1. С. 26–31.

9. Грицай О.В., Иоффе Г.В., Трейвиш А.И. Центр и периферия в региональном развитии. М.: ФГУП АНИППКЦ Наука, 1991. 168 с.

10. Домнина С.В., Левина Т.В. Транспортно-логистическая система Московской агломерации: анализ состоя ния и перспективы развития // Логистика и управление цепями поставок. 2017. № 5. С. 51–70.

11. Дыбская В.В. Логистика складирования: учеб. М.– Вологда: Инфра-Инженерия, 2021. 796 с.

12. Дыбская В.В., Сергеев В.И. Логистика в 2 ч. Ч. 1 / под общ. ред. В.И. Сергеева. М.: Юрайт, 2019. 317 с.

13. Макушин М.А., Горячко М.Д. Географические законо мерности развития рынка складской недвижимости в Московской агломерации // Региональные исследования. 2022. № 1. С. 17–30. https://doi.org/10.5922/1994-5280-2022-1-2

14. Макушин М.А., Черепанова Е.А. Корпоративные стратегии пространственного развития складской недвижимости ритейлеров в Московской агломерации // Вестн. Санкт-Петербург. ун-та. Нау ки о Земле. 2024. Т. 69. № 3. https://doi.org/10.21638/spbu07.2024.302

15. Махрова А.Г., Бабкин Р.А. Методические подходы к делимитации границ Московской агломерации на основе данных сотовых операторов // Региональные исследования. 2019. № 2 (64). С. 48–57.

16. Махрова А.Г., Нефедова Т.Г., Трейвиш А.И. Московская область: территориальная структура постсоветских трансформаций // Изв. РАН. Сер. геогр. 2023. Т. 87. № 8. С. 1207–1223. https://doi.org/10.31857/S2587556623080113

17. Махрова А.Г. Особенности стадиального развития Московской агломерации // Вестн. Моск. ун-та. Серия 5. География. 2014. № 4. С. 10–16.

18. Прокофьева Т.А. Проектирование и организация региональных транспортно-логистических систем. М.: Изд-во РАГС при Президенте РФ, 2009. 412 с.

19. Прокофьева Т.А., Карнаухов С.Б., Архипов А.П. Развитие логистической инфраструктуры в московском транспортном узле // РИСК: Ресурсы, информация, снабжение, конкуренция. 2011. № 4. С. 70–83.

20. Dablanc L., Ogilvie S., Goodchild A. Logistics sprawl: differential warehousing development patterns in Los Angeles, California, and Seattle, Washington // Transportation Research Record. 2014. Vol. 2410. № 1. P. 105–112. https://doi.org/10.3141/2410-12

21. Durmuş A., Turk S.S. Factors influencing location selection of warehouses at the intra-urban level: Istanbul case // European Planning Studies. 2014. № 22 (2). P. 268–292.

22. Friedmann J. Regional development policy: a case study of Venezuela. 1966. 279 p.

23. Fujita M., Krugman P.R., Venables A. The spatial economy: Cities, regions, and international trade. MIT press, 1999. 382 p.

24. Gingerich K., Maoh H. The role of airport proximity on warehouse location and associated truck trips: evidence from Toronto, Ontario // J. of Transport Geography. 2019. № 74. P. 97–109.

25. Glasmeier A.K., Kibler J. Power shift: the rising control of distributors and retailers in the supply chain for manufactured goods // Urban Geography. 1996. Vol. 17. № 8. P. 740–757. https://doi.org/10.2747/0272-3638.17.8.740

26. Hagino Y., Endo K. A potential analysis of distribution facilities locations using discrete choice modeling in Tokyo Metropolitan Region // Infrastructure Planning Review. 2007. № 24. P. 103–110.

27. Heitz A., Dablanc L., Olsson J., Sanchez-Diaz I., Woxenius J. Spatial patterns of logistics facilities in Gothenburg, Sweden // J. of Transport Geography. 2020. Vol. 88. Art. 102191. https://doi.org/10.1016/j.jtrangeo.2018.03.005

28. Heitz A., Launay P., Beziat A. Rethinking data collection on logistics facilities: new approach for determining the number and spatial distribution of warehouses and terminals in metropolitan areas // Transportation Research Record: J. of the Transportation Research Board. 2017. № 2609. P. 67–76.

29. Kirby-Hawkins E., Birkin M., Clarke G. An investigation into the geography of corporate e-commerce sales in the UK grocery market // Environment and Planning B: Urban Analytics and City Science. 2019.

30. Vol. 6. № 46. P. 1148–1164. https://doi.org/10.1177/2399808318755147 Makhrova A.G. The Moscow capital region: An example of accelerated development // Reg. Res. of Rus. 2022. Vol. 12. № 1. Suppl. 1. P. S105–S122.

31. Mariotti I. Transport and Logistics in a globalizing world. A focus on Italy. Springer Verlag, 2015. 100 p.

32. Mokhele M., Mokhele T. Spatial Configuration of Logistics Firms Relative to Cape Town International Airport, South Africa // Logistics. 2022. Vol. 6. № 3. Art. 49. https://doi.org/10.3390/logistics6030049

33. Rivera L., Sheffi Y., Welsch R. Logistics agglomeration in the US // Transportation Research Part A: Policy and Practice. 2014. Vol. 59. P. 222–238. https://doi.org/10.1016/j.tra.2013.11.009

34. Sakai T., Beziat A., Heitz A. Location factors for logistics facilities: Location choice modeling considering activity categories // J. of Transport Geography. 2020. Vol. 85. Art. 102710. https://doi.org/10.1016/j.jtrangeo.2020.102710

35. Saskiaa S., Marei N., Blanquart C. Innovations in e-grocery and Logistics Solutions for Cities // Transportation Research Procedia. 2016. № 12. P. 825–835. https://doi.org/10.1016/j.trpro.2016.02.035

36. Sun B., Li H., Zhao Q. Logistics agglomeration and logistics productivity in the USA // The Annals of Regional Science. 2018. Vol. 61. № 2. P. 273–293. https://doi.org/10.1007/s00168-018-0867-4

37. Zubarevich N.V. Concentration of the population and the economy in the capitals of post-soviet countries // Reg. Res. of Rus. 2018. Vol. 8. № 2. P. 141–150.